Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz payı devri içerdiği için kural olarak resmi şekilde düzenlenmelidir. Noterde düzenleme biçimi veya tapuda resmi işlem güvenli şekil yoludur. Daire paylaşımı, teknik şartname, teslim, iskan, teminat ve devir takvimi açık yazılmalıdır.

Şekil şartı neden önemlidir?#

TBK m.237 taşınmaz satış vaadinde resmi şekli arar. Adi yazılı metin kural olarak geçersizlik riski taşır. Ancak tarafların edimlerini büyük ölçüde ifa ettiği bazı olaylarda sonradan şekle aykırılık ileri sürülmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir; bu istisna baştan güvenilecek bir yöntem değildir.

Sözleşmede neler yazılmalıdır?#

Bağımsız bölüm ve arsa payları, proje ve malzeme standardı, ruhsat ve iskan sorumluluğu, teslim tarihi, gecikme, teminat, tapu devir aşamaları, vergi ve masraflar belirlenmelidir. Tüm maliklerin katılımı özellikle önemlidir.

Örnek#

Arsa paylarının tamamı baştan yükleniciye devredilir ve teminat konulmazsa, inşaat yarım kaldığında payların üçüncü kişilere geçmesi uyuşmazlığı büyütür. Kademeli devir ve ipotek/teminat düzeni riski azaltabilir.

Okuyucu için yapılacaklar listesi#

Tapu ve malik listesini doğrulayın.
Resmi şekli işlemden önce planlayın.
Teknik şartnameyi sözleşme eki yapın.
Tapu devrini ilerleme aşamalarına bağlayın.
İskan, teslim ve gecikme hükümlerini açık yazın.

Güncel ve doğrudan ilgili kararlar#

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2015/3400, K.2015/4746, 19.06.2015#

Adi yazılı sözleşme sonrasında tapu devri yapılmıştı. Daire, devrin yükleniciye avans niteliğinde olduğunu ve sözleşmenin ayakta kabul edilerek esasa girilmesi gerektiğini belirtti. Alt sorun, ifa edilmiş şekle aykırılıktır. Tam metin

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2014/10918, K.2016/1480, 10.03.2016#

Noter sözleşmesi, tadil sözleşmesi ve ek protokolden doğan zararlar incelendi. Daire, tarafların sözleşme zinciri ve sona erme sonucuna göre zarar kalemlerinin ayrıştırılmasını istedi. Alt sorun, ek protokollerin bütüncül yorumudur. Tam metin

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2012/2252, K.2012/4896, 03.04.2012#

Yüklenici edimini tamamlamadan tescil isteyen üçüncü kişinin durumu incelendi. Daire, eksik işler ve kamu borçları belirlenip depo imkanı verilmesini istedi. Alt sorun, tapu hakkının edimle bağlantısıdır. Tam metin

Kararların soruya verdiği net cevap#

Sözleşme resmi biçimde, ayrıntılı teknik eklerle ve kademeli güvenceyle kurulmalıdır. Adi yazılı sözleşmenin sonradan bazı olaylarda korunması istisnadır; şekil eksikliği baştan ciddi dava riski yaratır.

Sık sorulan sorular#

Noterde imza onayı yeterli mi?#

Kural olarak yalnız imza onayı değil, resmi düzenleme biçimi aranır.

Bütün arsa sahipleri imzalamalı mı?#

Pay devri ve yapının bütünü üzerindeki sonuçlar nedeniyle tüm ilgili maliklerin katılımı kritik önemdedir.

İlgili yazılara iç bağlantılar#

Kaynakça#

Bilgilendirme notu

Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özellikleri, süreler ve başvuru yolu ayrıca değerlendirilmelidir.