Yükleniciden Ev Alan Üçüncü Kişinin Tapu Hakkı

Üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazandığı ölçüde tapu isteyebilir. Yüklenici inşaat ve iskan borçlarını yerine getirmemişse alıcının tescil talebi eksik işlerin tamamlanması veya bedelin depo edilmesine bağlanabilir. Sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapudaki iyiniyet durumu sonucu değiştirebilir.

Alıcı neden yüklenicinin halefi sayılır?#

Yüklenicinin bağımsız bölüme ilişkin kişisel hakkını devralan alıcı, çoğu durumda devredenin sahip olduğundan daha güçlü bir hak edinmez. Arsa sahibine karşı tamamlanmamış edimler tescil talebinde ileri sürülebilir. Satış sözleşmesi, ödeme ve zilyetlik delilleri önemlidir.

Eksik iş bedeli depo edilebilir mi?#

İnşaatın tamamlanabilir olduğu bazı olaylarda mahkeme, alıcıya yüklenicinin eksik bıraktığı bedeli depo etme imkanı tanıyabilir. Bedel, karar tarihine yakın teknik incelemeyle belirlenir. Bu imkan her olayda zorunlu değildir.

Fesih ve iyiniyet riski#

Arsa payı sözleşmesi geriye etkili feshedilirse, yükleniciye avans olarak devredilen tapuların iadesi gündeme gelir. Tamamlanmamış projeden kişisel hakla alım yapan kişinin iyiniyet savunması sınırlı olabilir. Tapuya güvenerek ayni hak kazanan banka veya kişi yönünden özel koruma ayrıca incelenir.

Örnek#

Alıcı bedelin tamamını ödemiş, daireyi teslim almış; fakat yüklenici ortak alanları bitirmemiş olsun. Mahkeme, eksik iş bedelini saptayıp alıcıya depo süresi verebilir; ödeme yapılınca tescil koşulları yeniden değerlendirilir.

Okuyucu için yapılacaklar listesi#

Arsa sahibi–yüklenici sözleşmesini inceleyin.
Tapu kaydı, şerh ve ipotekleri kontrol edin.
Ödeme ve teslim belgelerini saklayın.
İnşaat seviyesi ile eksik işleri teknik olarak tespit edin.
Daha önce verilmiş fesih kararlarını araştırın.
Tescil yanında bedel iadesi seçeneklerini süreleriyle değerlendirin.

Güncel ve doğrudan ilgili kararlar#

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2025/479, K.2026/15, 05.01.2026#

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişi tapu istedi. Daire, alıcının yüklenicinin halefi olduğunu; eksik iş bedelinin karar tarihine yakın belirlenip depo imkanı verilmesi gerektiğini belirtti. Alt sorun, eksik edimle tescildir. Tam metin

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2022/5160, K.2024/1057, 24.04.2024#

Geriye etkili fesih sonrasında tamamlanmamış bağımsız bölümü yükleniciden alan kişinin tapusu tartışıldı. Daire, alıcının tamamlanmamış inşaatı bilmesi nedeniyle iyiniyetli sayılamayacağı değerlendirmesini onadı. Alt sorun, fesihte iyiniyettir. Tam metin

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2016/7077, K.2019/3884, 26.09.2019#

Yüklenicinin kişisel hakkını devrettiği ve alıcının edimlerini yerine getirerek uzun süre kullandığı bağımsız bölümler için tescil kabul edildi. Alt sorun, temlik, ifa ve zilyetliğin birlikte etkisidir. Tam metin

Kararların soruya verdiği net cevap#

Bedelin yükleniciye ödenmiş olması tek başına arsa sahibine karşı koşulsuz tapu hakkı yaratmaz. Alıcı, yüklenicinin edim durumuyla bağlıdır; gerektiğinde eksik işi tamamlayarak veya bedelini depo ederek tescile ulaşabilir, fesihte ise iyiniyet ayrıca sınanır.

Sık sorulan sorular#

Noter satış vaadi tapuyu garanti eder mi?#

Hayır. Şekli güçlendirir; ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazanıp kazanmadığı yine incelenir.

Tapu davası olmazsa para geri istenir mi?#

Sözleşmenin tarafı, ödeme ve sona erme nedenine göre yükleniciye karşı bedel iadesi ve zarar talepleri gündeme gelebilir.

İlgili yazılara iç bağlantılar#

Kaynakça#

Bilgilendirme notu

Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özellikleri, süreler ve başvuru yolu ayrıca değerlendirilmelidir.