Eksik iş, sözleşmede üstlenilen imalatın hiç yapılmamasıdır; ayıplı iş ise yapılmış imalatın sözleşme veya teknik standardı karşılamamasıdır. Arsa sahibi koşullarına göre onarım, bedel indirimi, giderim bedeli, zarar ve gecikme tazminatı isteyebilir. Teslimde inceleme ve ayıp ihbarı geciktirilmemelidir.
Eksik iş ile ayıp neden ayrılır?#
Eksik işte borç henüz tamamlanmamıştır. Ayıpta kabul ve ihbar hükümleri önem kazanır. TBK m.474-478 eser sahibinin inceleme, bildirim ve seçimlik haklarını düzenler. Taşınmaz yapılarda ayıp davaları kural olarak teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusurunda yirmi yıldır.
Giderim bedeli nasıl hesaplanır?#
Hangi kalemin sözleşmeye aykırı olduğu teknik bilirkişiyle belirlenir. Uygun giderim yöntemi, dava kapsamı ve karar tarihine yakın piyasa değerleri somut olaya göre incelenir. Ortak alan zararı, arsa sahibinin payı ve bağımsız bölüm zararı birbirine karıştırılmamalıdır.
Örnek#
Sözleşmede doğal taş cephe vaat edilip sıva yapılmış, çatı izolasyonu da eksik bırakılmışsa; cephe ayıp, hiç yapılmayan izolasyon eksik iş olarak ayrıştırılır. Teslim gecikmişse ayrıca rayiç kira kaybı hesaplanabilir.
Okuyucu için yapılacaklar listesi#
- Teslim tutanağına çekince koyun.
- Ayıpları fotoğraf, video ve tespitle belgeleyin.
- Açık ayıbı gecikmeden yazılı bildirin.
- Teknik şartname ile fiili imalatı karşılaştırın.
- Ortak alan ve bağımsız bölüm taleplerini ayırın.
- Zamanaşımı başlangıcını teslim tarihine göre hesaplayın.
Güncel ve doğrudan ilgili kararlar#
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2024/2214, K.2025/1066, 17.03.2025#
Arsa payı sözleşmesinde eksik işler, karşı dava ve tasfiye talepleri birlikte görüldü. Daire, her dava yönünden haklılık ve talep sonucunun ayrı değerlendirilmesini istedi. Alt sorun, karşılıklı eksik iş talepleridir. Tam metin
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E.2019/2464, K.2020/161, 21.01.2020#
Bağımsız bölüm ve ortak alan eksik/ayıpları için istenen bedel incelendi. Daire, ortak alandaki talebin arsa sahibinin payı oranında ve somut kalemlerle hesaplanması gerektiğini belirtti. Alt sorun, ortak alan zararının miktarıdır. Tam metin
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E.2018/1182, K.2018/2073, 21.05.2018#
Eksik ve ayıplı iş bedeli ile teslim gecikmesinden doğan kira kaybı istendi. Daire, uzman bilirkişiyle giderim bedeli ve rayiç kira hesabı yapılmasını istedi. Alt sorun, ayıp ve gecikme zararının birlikte hesaplanmasıdır. Tam metin
Kararların soruya verdiği net cevap#
Arsa sahibi eksik/ayıplı her kalemi teknik olarak kanıtlamalı; ortak alan payını, bireysel bölüm zararını ve gecikme tazminatını ayrı hesaplatmalıdır. Soyut veya toplu bedel yeterli değildir.
Sık sorulan sorular#
İskan alınmaması eksik iş midir?#
Sözleşmede iskanı alma borcu yükleniciye verilmişse ve koşullar oluşmuşsa eksik ifa sayılabilir.
Evi kullanmak haklardan vazgeçmek midir?#
Tek başına kullanım vazgeçme değildir; fakat açık ayıpların zamanında bildirimi önemini korur.
İlgili yazılara iç bağlantılar#
Kaynakça#
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.474-478
- Yargıtay 6. HD, E.2024/2214, K.2025/1066
- Yargıtay 15. HD, E.2019/2464, K.2020/161
- Yargıtay 15. HD, E.2018/1182, K.2018/2073
Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özellikleri, süreler ve başvuru yolu ayrıca değerlendirilmelidir.