Taraflar resmi biçimde anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Anlaşma yoksa, yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmeye ağır aykırılık gibi haklı nedenler kanıtlanarak mahkemeden fesih/dönme istenir. Sona ermenin geriye mi ileriye mi etkili olacağı, inşaat seviyesi ve somut hakkaniyet koşullarına bağlıdır.
Haklı neden nasıl belirlenir?#
Teslim süresinin aşılması, işin terk edilmesi, ruhsat ve proje borçlarının yerine getirilmemesi haklı neden oluşturabilir. Ancak her gecikme otomatik fesih değildir. TBK'nın temerrüt hükümleri, ihtar ve ek süre gerekip gerekmediği somut sözleşmeye göre değerlendirilir.
Geriye ve ileriye etki#
Geriye etkili sonuçta taraflar aldıklarını iade eder ve yükleniciye devredilen paylar geri istenebilir. İnşaat önemli seviyeye ulaşmışsa ileriye etkili fesih ve tamamlanan iş oranına göre tasfiye gündeme gelebilir. Üçüncü kişi tapuları ayrıca incelenir.
Örnek#
Yüklenici yüzde 20 seviyede işi bırakmış ve iki yıldır şantiyeye dönmemişse, temerrüt belgelenir; tapu devri, üçüncü kişi kayıtları ve fesih etkisi birlikte dava edilir. Sadece şirketin mali sıkıntıda olması tek başına yeterli olmayabilir.
Okuyucu için yapılacaklar listesi#
- Noter sözleşmesi ve tüm ekleri toplayın.
- İnşaat seviyesini bilirkişi tespitine elverişli belgeleyin.
- İhtar ve ek süre gereğini inceleyin.
- Tapu kayıtlarındaki üçüncü kişileri belirleyin.
- Tüm arsa sahiplerinin dava tarafı durumunu kontrol edin.
Güncel ve doğrudan ilgili kararlar#
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E.2009/1047, K.2009/3081, 26.05.2009#
Arsa payı sözleşmelerinin feshi istenirken kooperatifin aczi ileri sürüldü. Daire, aczin tek başına yasal fesih sebebi olmadığını ve somut ihlalin kanıtlanması gerektiğini belirtti. Alt sorun, haklı nedenin kapsamıdır. Tam metin
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2025/2403, K.2026/1524, 16.04.2026#
Fesih sonrasında yükleniciden temlik alan kişinin tapu talebi incelendi. Daire, yüklenicinin edim seviyesi ve üçüncü kişinin halefiyetini esas alan kararı onadı. Alt sorun, fesih sonrası temlik alıcısının durumudur. Tam metin
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2025/308, K.2026/24, 06.01.2026#
Geriye etkili fesih sonrasında bağımsız bölüm ve banka ipoteği tartışıldı. Daire, devirde muvazaa ile bankanın iyiniyetinin ilgili içtihadı birleştirme kararı uyarınca araştırılmasını istedi. Alt sorun, üçüncü kişi ayni hakkının korunmasıdır. Tam metin
Kararların soruya verdiği net cevap#
Fesih için soyut memnuniyetsizlik veya mali güçlük değil, sözleşmesel ihlal ve uygun sona erdirme süreci gerekir. Mahkeme, inşaat seviyesiyle birlikte tapu ve üçüncü kişi sonuçlarını da tasfiye eder.
Sık sorulan sorular#
Tek arsa sahibi fesih davası açabilir mi?#
Sözleşmenin bütünü ve zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle diğer maliklerin davaya katılımı çoğu olayda gerekir.
Fesih tapuları otomatik geri getirir mi?#
Hayır. Tapu iptali ve tescil talepleri ile üçüncü kişilerin durumu ayrıca hüküm konusu yapılmalıdır.
İlgili yazılara iç bağlantılar#
Kaynakça#
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Yargıtay 15. HD, E.2009/1047, K.2009/3081
- Yargıtay 6. HD, E.2025/2403, K.2026/1524
- Yargıtay 6. HD, E.2025/308, K.2026/24
Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özellikleri, süreler ve başvuru yolu ayrıca değerlendirilmelidir.