Miras kalan evin tamamı olağan satışla devredilecekse kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bir mirasçı anlaşmaya katılmıyorsa diğer mirasçılardan herhangi biri önce dava şartı arabuluculuğa başvurabilir, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinden mirasın paylaşılmasını veya ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen paylaşma mümkün değilse satışa karar verebilir.
Ölümden sonra ev kime ait olur?#
Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar tereke üzerinde miras ortaklığı doğar. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve tereke hakları üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu nedenle tapu halen miras bırakan adına kayıtlı olsa bile hak mirasçılara geçmiştir; fakat tek bir mirasçı evin tamamını satamaz. Bu yapı Türk Medeni Kanunu m. 640 ile düzenlenir.
Anlaşma varsa satış nasıl yapılır?#
Önce mirasçılık belgesi alınır, veraset ve intikal vergisi yükümlülükleri tamamlanır ve tapuda miras intikali yapılır. Bütün mirasçılar bizzat veya uygun yetkili vekilleri aracılığıyla satış işlemine katılabilir. Mirasçılar evi bir kişiye özgüleyip diğerlerine denkleştirme bedeli ödenmesi üzerinde de anlaşabilir.
Tapu intikali için güncel belge ve başvuru adımları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sıkça sorulan sorular sayfasından kontrol edilebilir.
Anlaşma yoksa hangi yol izlenir?#
1. Dava şartı arabuluculuk#
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılabilir. Güncel uygulama, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından da açıklanmaktadır.
2. Sulh hukuk mahkemesinde dava#
Türk Medeni Kanunu m. 642 uyarınca her mirasçı paylaşmayı isteyebilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynen bölünmesi imar ve değer koşulları bakımından mümkünse aynen paylaşma; mümkün değilse satış yoluyla paylaşma gündeme gelir.
Mahkeme, taraflar anlaşmadıkça bir evi kendiliğinden seçtiği mirasçıya bırakıp diğerlerine para ödetme biçiminde serbest bir paylaşım yapamaz. Ancak miras paylaşımı hükümleri kapsamında terekenin bütünü, farklı mallar ve denkleştirme birlikte değerlendirilir.
Satış her zaman açık artırmayla mı olur?#
Ortaklığın giderilmesine satış yoluyla karar verilirse satış, kararın infazı aşamasında ilgili satış usulüne göre yürütülür. Bütün paydaşlar satışın yalnız aralarında yapılmasında anlaşırsa bu seçenek değerlendirilebilir; anlaşma yoksa satış herkese açık şekilde yapılır. Mahkeme kararı çıkmadan önce serbest piyasada birlikte satış, çoğu olayda daha geniş pazarlık imkanı sağlayabilir; ancak bu tamamen mirasçıların ortak iradesine bağlıdır.
Süre, görev ve yetki#
- Paylaşmayı isteme hakkı, ortaklığın sürdürülmesi yönünde geçerli bir sözleşme veya kanuni engel yoksa kural olarak her zaman kullanılabilir.
- Paylaşmanın hemen yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hakimi erteleme kararı verebilir.
- Dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, talebin mirasın paylaşılması mı yoksa belirli taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi mi olduğuna göre somutlaştırılmalıdır; taşınmazın bulunduğu yer ve miras bırakanın son yerleşim yeri kuralları birlikte kontrol edilmelidir.
Uygulama örneği#
Üç kardeşe bir apartman dairesi kalmış, iki kardeş satmak isterken üçüncü kardeş evde oturmaya devam etmektedir. İki kardeş üçüncü kişinin payını da kapsayan özel satış sözleşmesini tek başına imzalayamaz. Önce rayiç değer üzerinden pay satın alma veya evin bir kardeşe bırakılıp diğerlerinin payının ödenmesi görüşülür. Anlaşma olmazsa arabuluculuk son tutanağından sonra sulh hukuk mahkemesinde paylaşma/ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ev fiziksel ve hukuki olarak bölünemiyorsa satış ihtimali güçlenir.
Kısa karar özeti#
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.03.2013, E. 2013/1254, K. 2013/5205, miras yoluyla ortak olunan bağımsız bölümlerin nasıl paylaştırılacağını incelemiştir. Daire, her taşınmazın aynen bölünebilirliğinin ayrı değerlendirilmesi gerektiğini; bağımsız bölümlerin tarafların anlaşması olmadan birer mirasçıya özgülenemeyeceğini belirtmiştir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Somut ilke, “üç ev, üç mirasçı” bulunmasının tek başına hakim tarafından her mirasçıya bir ev verilmesine yetmemesidir.
Okuyucu için yapılacaklar listesi#
- Güncel mirasçılık belgesini ve tapu kaydını alın.
- Elbirliği/paylı mülkiyet durumunu kontrol edin.
- Taşınmazın rayiç değerini ve aynen bölünebilirliğini araştırın.
- Pay satın alma veya denkleştirme önerisini yazılılaştırın.
- Dava öncesi arabuluculuğa başvurun.
- Dava talebini terekenin paylaşılması mı, belirli maldaki ortaklığın giderilmesi mi olduğuna göre kurun.
Sık sorulan sorular#
Tek bir mirasçı dava açabilir mi?#
Evet. Her mirasçı, diğerlerinin onayı olmadan paylaşmayı veya ortaklığın giderilmesini isteyebilir; diğer hak sahiplerinin davada taraf olması gerekir.
Evde oturan mirasçı satışa engel olabilir mi?#
Tek başına sürekli engel olamaz. Kullanım durumu satış ve tahliye aşamalarını fiilen etkileyebilir; ancak paylaşmayı isteme hakkını ortadan kaldırmaz.
Dava açmadan satış mümkün mü?#
Bütün mirasçılar satış veya paylaşma biçiminde anlaşırsa mahkeme kararı gerekmeyebilir.
İç bağlantı önerileri#
- Miras Kalan Evde Bir Mirasçı Oturursa Ecrimisil İstenebilir mi?
- Miras Payı Satılabilir mi?
- Veraset İlamı Nasıl Alınır?
Kaynakça#
- Türk Medeni Kanunu m. 640, 642 ve 699
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
- Adalet Bakanlığı – dava şartı arabuluculukta sık sorulan sorular
- TKGM sıkça sorulan sorular
- Yargıtay 6. HD, 25.03.2013, E. 2013/1254, K. 2013/5205 – tam metin YARGI PRO üzerinden doğrulandı.
Son hukuki kontrol tarihi: 1 Eylül 2026
Bu metin genel hukuki bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın özellikleri, süreler ve başvuru yolu ayrıca değerlendirilmelidir.